La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique très prisée dans le cadre d’un investissement immobilier. Ses avantages sont nombreux, tant en terme de gestion qu’en terme de fiscalité. Cependant, la question de l’exercice d’une activité commerciale dans une SCI peut s’avérer réellement problématique.
Un terme juridiquement inapproprié
Tout d’abord, il s’agit d’un abus de langage de parler de SCI comme d’une forme sociétaire à part entière. Juridiquement, ce terme est inapproprié. En effet, une SCI n’est autre qu’une société civile dont l’objet est immobilier. Le code civil ne mentionne d’ailleurs nulle part le terme de SCI.
Une confusion est ainsi faite avec le terme fiscal de « prépondérance immobilière ». Cette expression sert à désigner une société dont l’actif est, à la clôture des trois derniers exercices, constitué de plus de 50 % d’immeubles ou de droits immobiliers non affectés à sa propre activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (article 150 UB du CGI). Une SCI est donc une société dont l’objet est l’exercice d’une activité civile, et qui est considérée, d’un point de vue fiscal, à prépondérance immobilière.
Qu’est ce qu’une activité civile ?
L’article 1845 du code civil stipule : « Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet. » Les activités civiles sont donc, par défaut, celles qui ne sont pas considérées comme commerciales. Ainsi, les activités agricoles, libérales ou bien immobilières (pour certaines d’entre elles) sont considérées comme des activités civiles.
A titre d’exemple, l’activité d’achat-revente de biens immobiliers est par nature commerciale. Il en est de même de celle de location de gîtes qui inclue des services proches de ceux proposés par un hôtel.
Aussi, certaines activités sont considérées comme civiles sur le plan juridique, mais commerciales sur le plan fiscal. Tel est par exemple le cas de la location meublée (courte ou longue durée) ou bien de la construction-vente. Cela engendre leur assujettissement aux impôts commerciaux.
Les conséquences de l’exercice d’une activité commerciale dans une SCI
D’un point de vue juridique
Une SCI est autorisée à exercer une activité commerciale seulement à titre accessoire. Les actes de commerce doivent donc permettre et favoriser l’activité civile qui doit demeurer principale.
Ainsi, si une société civile a un objet commercial ou bien exerce une activité commerciale à titre habituel, le risque encouru est celui de la dissolution de plein droit par extinction de l’objet social. Tous les actes accomplis en son nom peuvent également être remis en cause. En outre, pour la poursuite de l’activité commerciale, il y a naissance d’une société créée de fait.
D’un point de vue fiscal
Les sociétés civiles (dont la SCI – cf. plus haut) sont, en principe, imposées de plein droit au régime des sociétés de personnes. Cela signifie qu’elles sont fiscalement semi-transparentes, leurs bénéfices étant imposés directement à l’impôt sur les revenus (IR) entre les mains des associés.
L’administration fiscale considère également qu’une société civile peut exercer une activité commerciale tant que cette dernière est accessoire. La doctrine fiscale fixe alors un seuil de 10 % du CA HT annuel en-deçà duquel le caractère accessoire est respecté. Au-delà de ce seuil, les conséquences fiscales sont les suivantes : la SCI n’est plus soumise au régime des sociétés de personnes et devient alors assujettie à l’Impôt sur les Sociétés. Chaque année, la société est alors imposée à l’IS ou bien à l’IR au regard de l’activité qu’elle a effectivement exercée. Attention, à chaque changement de régime d’imposition, les conséquences fiscales sont celles d’une cessation d’activité qui s’avèrent généralement très lourdes.
En définitive, il convient de bien sécuriser son projet avant d’investir dans un bien immobilier à travers une SCI. Les aspects juridique et fiscal devront alors être étudiés successivement avec attention avant toute prise de décision.
